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「幸运00066」2021年不能闭眼购房了!楼市释放3信号,经济学家预言或再次验证

发布时间 : 2020-01-11 11:59:36 阅读量:2650

「幸运00066」2021年不能闭眼购房了!楼市释放3信号,经济学家预言或再次验证

幸运00066,2021年不能闭眼购房了!楼市释放3信号,经济学家预言或再次验证

在过去20年时间里,有看多楼市的,也有看空楼市的。事实上是房价“涨多跌少”,整体上都是上涨的,换句话说,在不同地方购房,只是涨多涨少问题,很少有听说购房亏钱的。楼市的这个时代,被称为“闭眼”购房时代。未来还会如此吗?这是不少人关心的问题。

我们知道,在楼市中有普通购房者,也有投资炒房客。但无论是投资购房,还是炒房团购房,手中的房子最终都会转移到普通购房者手中。所以,从这个角度看,普通购房者才是决定楼市方向的主流。眼下,普通老百姓对未来楼市和房价的看法主要分两类:

一类是,房子是商品,终究不能违背市场规律,涨得有多高,摔下来就有多疼,房价不可能无限制涨下去,现在可能就是历史的高点,未来房价会逐步回归。回归到多少呢?基本上回到房价收入比与国际接轨,普通老百姓5-8年的家庭收入能够全款一套房;

二类是,正因为房子是商品,其他商品房价格涨,房子没有理由不涨,房价上涨,其实就是一种货币现象。举个例子,假如现在全社会货币总量是1万亿元,一件商品的价格是1元,10年后,全社会货币总量变为1.5万亿元,你还能指望这件商品价格是1元吗?那时,这件商品有可能变为1.5元。

正是由于这两类购房心理的存在,所以,楼市无论有多冷,都有人在交易,有人卖,也有人买,只是多少而已。虽然国家早已提出“房住不炒”,但房价并未下降多少,有些地方还是在涨,但力度大不如前。在这样的市场环境下,购房人比较犹豫,担心再不买就更买不起了,真要到买的时候,又担心房价下跌。不过,曾成功预测欧美主要经济体2019年下半年开启新一轮量化宽松的经济学家表示,2021年是中国楼市拐点,不能闭着眼购房了。他的预言会再次验证吗?

近日在首都举办宏观经济形势分析会上,经济学家刘陈杰指出,在房地产方面,现在每年14亿平米的销量,第一个拐点是退休人口增加的时候,按照我们的测算是2021年。退休人口增加意味着生产者在下降,消费者在增加。经济学家说得很清楚,随着老龄化社会到来,楼市新生购买力迎来拐点,以需求支撑楼市繁荣的时代将告一段落。

实际上,本轮楼市自2018年10月以后,比较火热的三四线城市楼市全线降温,此前一线城市及环京地区率先降温,回撤力度都不小。虽然一些热点二线城市和部分三线城市由于户籍制度松绑和优惠的人才引进政策,掀起了一波“小阳春”,但热潮很快就过去了,一些购房者又陷入观望。此外,我们在街头巷尾看到发宣传单页的售楼员越来越多,久违的售楼电话又逐渐响起,房产中介门店冷冷清清,这些现象都意味着人们购房越来越理性,抢购购房推升房价的时代或真的过去了。可以预见的是,在楼市求稳的大环境下,2019年年底前的房价不会有什么大波澜,但是,到2021年房地产市场很可能出现第一个拐点,目前楼市已经释放出3大信号:

第一,房地产“夜壶”论休矣,楼市调控放松可能性越来越小。根据数据显示,2019年上半年,全国房地产调控政策达到251次,频次相比去年同期高出31%。我们知道,“房住不炒”国家早已经提出,但“不将房地产作为短期刺激经济的手段”则是首次提出。我们知道,房地产业及其关联行业在国民经济中占有重要地位,此前,每每经济承受压力时,房地产就可能拉出来刺激一下,楼市热度也当仁不让。但是,这次政治局会议首次明确不将房地产作为短期刺激经济的手段,不能说抛弃房地产,但房地产不可能再出现大幅跃升了。

联想到上半年楼市较热的城市被警示、被约谈现象,我们没有理由不相信这次楼市调控,国家是动真格了。有专家指出,可以预见,在真正的长效机制未出来之前,楼市调控就不可能实质性放松,楼市大涨是不可能了,倒是楼市基础不好的地方可能率先迎来调整。正如中国社科院此前的一份报告警示到:要防止三四线城市房价过快下跌。

第二,新房和二手房量价背离,终会反应到市场上来。现在楼市有一个现象,新房与二手房价格倒挂。我们知道,正常情况下,同区域、同品质的新房价格往往会高于二手房价格,但我们不少城市有限制备案价格措施,所以出现了新房低于二手房价格的情况,有的倒挂还不小。这样就形成购房者挤入新房市场,造成楼市的虚假繁荣。

但与此同时,二手房价市场却冷冷清清,根据此前国家统计部门发布的70个大中城市房价数据显示,6月份,有20个城市二手房价格跌了,占比达29%,这在本轮楼市中第一次出现这种情况,最能反应市场真实情况的二手房价格出现了较大面积下跌。我们说,房价上涨和下跌都需要有量配合,虽然我们现在还能看见一些高高挂起的二手房价格,但成交周期越来越长,量能越来越小,二手房价格终究会出现松动,最终也会反作用于新房市场。

第三,土地溢价率下降,开发商拿地动作放缓。春江水暖鸭先知,开发商最能知道未来房地产市场走向,而拿地表现也最能反应开发商对未来市场的判断。从近期的土地交易市场上看,一些热点城市土地市场热度明显降温,虽然还没看到土地像去年大量流拍情况,但已成交土地价格溢价率显著下降,简单说,就是土地价格下降明显。我们常把土地比作“面粉”,房子比作“面包”,面粉价格高低决定了面包价格。随着土地价格下降,意味着房子成本降低,给开发商定价带来了空间。

我们有理由相信,在国家持续不断的楼市调控下,房价快速上涨或难再现,我们的楼市、房地产将迎来健康的发展态势,对于2021年以后的房价,您有什么看法吗?

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